資本化率：用買房子的方式給一家公司定價

它從哪裡來

不動產投資人有一個值得偷來用的習慣：他們用一棟建築「收到多少錢」來定價，而不是用「以後別人可能願意付多少」。一棟用 1,000 買下、扣掉成本後每年淨收 50 租金的房子，資本化率是 5%。

租金沒有變，只有價格變了。報酬率不是那棟建築的性質，而是你談成的那筆交易的性質。

一家公司的股票是同一種東西：一個會產生現金的資產，而你唯一能控制的槓桿是「你付多少」。所以這個轉換是直接的——把租金換成「企業真正能分配出來的現金」，算術完全一樣。

租金，以及什麼等於租金

房東會扣掉修屋頂的錢，不會扣掉加蓋一層樓的錢。兩筆都是花在這棟房子上，但只有一筆是「為了明年還能收到同樣的租金」而必須花的。

• • 修漏水是維護。不修，租金就會掉。它要在算報酬率之前就先扣掉。
• • 加蓋一層是成長。不蓋，租金維持原樣。它是一個「要不要投入資本」的獨立決定，不是現有收益的成本。

這就是為什麼這個模型跑的是股東盈餘，不是自由現金流：自由現金流會把「加蓋那層」當成「漏水」一起扣掉。用只扣維護的那個數字，算出來的報酬率才真的在描述你買到的那條收益流。

為什麼要求報酬率是 10%

在大部分市場，不動產成交在 4% 到 6% 之間。對一家公司要求 10%，大約是兩倍，而這個差距不是貪心，而是兩種資產之間三個具體的差異。

1. 建築是擔保品，公司是持續經營體。房客走了，房子還在，還有一個底價；客戶走了，可能什麼都收不回來。
2. 租金是契約，獲利不是。租約是一份你可以執行的文件；明年的營業利益是一個「附帶歷史紀錄的期望」。
3. 一家公司會被顛覆，一個地點不會。建築底下那塊地不會被更便宜的替代品取代，一個產業會。

把報酬率反過來算成價格

資本化率的公式回答的是「我拿到多少報酬率？」而你要的是另一個方向：「什麼價格能給我我要求的報酬率？」所以把報酬率固定，解價格。

「乘以十」看起來就像套一個本益比 10，值得說清楚為什麼它不是同一件事。

• • 分母不同。本益比乘的是帳面淨利，裡面含非現金項目和一次性利益；這裡乘的是「扣掉維護之後股東真的能拿走」的現金。
• • 方向不同。本益比是在描述「市場正在付多少」；這個是在陳述「你願意付多少」。
• • 論證不同。本益比 10 的正當性來自「和其他公司的倍數比較」；10% 報酬率的正當性來自「你對這筆資本的要求」，與別人願意接受什麼無關。